시골에서 부동산을 매수하고자 할 때
매수하고자 하는 땅의 지적도와 현황이 일치하지 않는 경우가 종종 있습니다.
내가 매수하고자 하는 땅의 지적도상 경계와 달리 현황상 실제 사용하는 면적이 더 넓은 경우엔
법적 효력을 갖는 한국국토정보공사의 측량을 할 이유가 없지만
인접 필지에서 내가 매수하고자 하는 땅의 일부를 침범하여 사용하고 있는 경우가 있다는 뜻입니다.
이런 경우 매도자와 매매 부동산 매매계약서를 작성할 때
소유권이전을 위해 잔금을 납부하기 전까지 한국국토정보공사의 측량을 단서조항에 표기하여
측량을 한 후 문제가 없을 때 소유권이전을 받는 것이 좋습니다.
실제 매물은 아니지만 예를 들기 좋기에 캡쳐해서 설명드립니다.
사진1
네이버 항공사진과 지적도 합성사진입니다.
사진상의 경계는 정확하지 않습니다. 참고용입니다
정확한 경계를 알고 싶다면 당연히 한국국토정보공사의 경계측량(경계복원측량)을 하셔야 합니다.
사진1의 3번 필지는 매매를 한다면 매수자는 돈 들여서 측량할 이유가 없습니다.
2번 필지를 침범했으니 아쉬운 쪽이 아니니까요.
하지만 2번 필지가 매물이라면 경계측량을 해야 합니다.
1번 필지의 일부를 경계침범해서 사용하고 있는 것은 아쉽지 않으나
3번필지 건물이 매수하고자 하는 2번 필지를 침범했는지 소유권이전 전에 확인해야 하니까요.
1번 필지는 측량을 해야할까요? 말까요?
현황상 2번 필지에서 침범하여 농사를 짓고 있으니까요.
이런 경우엔 매수 후 2번 필지의 농사가 끝난 후 바로 건축을 할 예정이어도
소유권이전 당시엔 경계측량을 하지 않습니다.
농사시즌이 끝난 12월이후이고 농사 시작 전 3월 이전이라면 측량을 할 수 있으나
2번 필지 농사 중엔 측량말뚝 분실의 위험도 있고
2번 필지 농사짓는 분과 측량말뚝 박아놓고 낯붉힐 이유는 없기 때문입니다.
건축 후 준공전까지 측량은 한번 해야 하는데 매매시점의 측량은 너무 성급한 결정이니까요.
일단 측량 신청자가 매도자라면 개발행위허가 받아야 하는 내 명의로 다시 측량을 해야 하고
측량비 몇십만원 아끼자고 미리 측량을 해놓고 측량말뚝 보전하느라 맘조릴 이유는 없으니까요.
2~3년 뒤에 건축을 하실 것이라면 더욱 더 매매당시에 측량할 이유는 없어집니다.
1번 필지가 한국국토정보공사를 통해 경계측량을 하고
2번 필지의 현황 농지사용면적을 찾는 시점은
실제 집을 짓고자 하는 년도의 전년도 겨울에 2번 필지 농사짓는 분의 경작이 완료 후
측량을 하시는 것이 가장 무난합니다.
사진2
앞서 설명드린대로 사진2의 A 필지는 매매시 측량할 이유는 없습니다.
그렇지만 B 필지를 매수하고자하는 경우엔 측량을 해야 합니다.
다행히 매도자가 A 필지 소유자라면
측량 후 1번 무허가 창고가 B 필지를 침범한 면적을 철거 후 소유권이전하는 것으로 계약합니다.
무허가 창고의 철거 기준은 대지 경계선으로부터 창고 벽체가 50cm 이상 이격되어야 하며
창고의 처마는 대지경계선을 넘어서는 안됩니다.
매도자 A 가 한국국토정보공사의 경계측량을 해서 창고의 철거 기준은 알았는데
잔금받고 소유권이전을 한 후 실제 철거는 매물 B 의 매수자가 나중에 실제 집지을 때
철거하자는 협상안을 제시한다면?
사정없이 거절해야 합니다. 한번만 냉정해지셔야 합니다.
잔금이 건너가고 소유권이전 한 후 실제 건축을 위해 매도자 A에게 철거요청을 했을 때
당시의 매도자 A가 철거할 비용이 없다면?
매수한 후 내가 갑자기 몫돈이 필요해서 어쩔 수 없이 매도할 일이 발생한다면?
매도자 A 에게 아쉬운 소리를 하셔야 하며 곤란을 겪을 수 있기 때문에
매도자가 A 가 매매에 따른 몫돈을 쥔 매매 당시에 경계를 넘어온 창고 철거를 해줘야 하는 것입니다.
잔금 후에 철거하면 안되냐고 해도
깔끔하게 잔금 전에 철거해주시고 소유권이전 해주셨으면 한다고 말씀하셔야 합니다.
매매계약에 따른 매매금액 지급은
계약금 : 매매 계약시 10%
중도금 : 한국국토정보공사의 경계측량 후 40%
잔 금 : 철거 후 소유권이전시 50%
* 매물에 대출이 있는 경우 중도금과 잔금은 대출금액을 감안하여 조정합니다.
만일 무허가 창고를 철거하지 않고 소유권이전 받았거나
A 필지가 매도자가 아니고
A 필지 창고가 대지경계로부터 1~2m 내외로 매물 B를 침범한 사실을 모른 체 매수한 경우
사진3
매물 B를 매수한 매수자는
B 필지 건축허가를 받기 위해 개발행위허가를 신청하면
무허가 창고 해당 면적 토지분할 하기 전까지는
개발행위허가 신청이 반려될 수 있습니다.
무허가 창고 소유자 토지의 지목과 개발행위허가 대상 부지 지목이 다르다면
법으로 정해져 있는 최소 분할면적이상 분필해야 할 수 있습니다.
다행히 최소분할면적 이하일지라도 개발행위허가 대상면적 제외지로 받아주고
개발행위허가 내주는 지자체라면 그나마 불행 중 다행이고요.
무허가 창고가 침범한 사진3의 C 면적을
자비를 지불해가며 한국국토정보공사의 토지분할 신청을 해야 하며
C 면적에 대해서는 등기상 재산권은 있어도 사용권을 행사할 수 없는 상황이 됩니다.
기껏해야 무허가 창고를 철거해주지 않는 앞집 소유자에게 미미한 지료청구만 할 수 있습니다.
소송을 통해 철거를 하고 싶어도 법원에서 철거명령 판결을 내려주는 경우도 있으나
아주 오래된 창고인 경우엔 지료청구만 허용하는 판결이 대부분입니다.
따라서 사진3의 B 토지를 매수할 때
무허가 창고의 주인이 매물 B와 다른 경우
매매계약서 단서조항란에
1. 한국국토정보공사의 경계측량을 잔금전에 한다. (측량비부담은 협의사항)
2. 측량 후 무허가 창고가 매물을 침범한 경우 매도자가 측량일로부터 30일이내 철거해주지 못하면
계약금은 45일 이전에 위약금없이 반환하기로 한다.는 단서를 넣습니다.
잔금 전 한국국토정보공사 측량을 했는데 실제 침범했고
무허가 창고 주인이 철거를 거부한 경우 매도자는 계약금을 반환하고 계약은 종료됩니다.
그런데 매도자가 계약금 반환 대신
무허가 창고가 침범한 사진3의 c 면적에 대하여 매매금액을 과감하게 절충해주는 경우
매수자는 C면적이 없어도 토지사용에 문제가 없다면 잔금을 치르기도 합니다.
매매금액에서 C면적만큼 절충을 받았으니까요.
벌써 소유권이전 받았고 측량을 했은데 이런 경우는 어떻하냐고요?
답은 알고 계신 것 같은데요. 본인의 잘못임을 알고 사신 것이죠.
마트에서 물건을 샀는데 나중에 중대하자가 발생했을 때
교환은 몰라도 반환받기 쉽지 않다는 걸 아시잖아요?
돈이 필요해서 어쩔 수 없이 땅을 판 매도자는 벌써 매매금액 다 썼는걸요.
안되는 것은 아니지만 소송을 해도 자신의 권리 찾기가 쉽지 않습니다.
여기서 예상되는 질문하나를 미리 답하면
매계약 단서조항이 경계측량비는 누가 지불해야 하나요?
대부분 매도자와 매수자가 1/2씩 부담하는 조건으로 하고
계약 후 매도자 명의 토지이므로 매도자가 한국국토정보공사에 측량비를 선납하고 잔금일에 정산을 합니다.
매도자는 소유자이므로 한국국토정보공사에 전화통화만으로 신청이 가능하지만
매수자가 경계측량을 신청하는 경우는 매매계약서를 첨부하여 신청해야 하니까요.
그렇지만 매도자가 측량을 거부하는 경우엔 매수자가 100% 부담하는 조건 계약을 하기도 하고
매도자가 100% 부담하는 조건의 계약도 있습니다.
측량비는 아쉬운 쪽에서 측량비를 내는 것이 보통입니다.