정부의 부동산 규제정책 / DSR , DTI , LTV --- 알아 둘 만함.

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내세우는 이유가 뭔든지 간에 ................

정부에서 이런 기준을 적용하여 개인의 금융에 관여하기로 했다면 ....

개인의 모든 것을 알아야겠다고 작심했다는 것인데 ??

이건 ,,  이젠 돈 없으면 알아서 죽든지 .....

아니면 평생 거지로 살아야 한다는 뜻이다.

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####  LTV(Loan To Value ratio = 담보가치인정비율)

=> LTV는 한글로 풀이된 뜻을 보면 쉽게 이해가 가실 겁니다.

담보의 가치를 얼마로 인정을 해주냐하는 것이지요.

즉, 은행에서 주택 가치에 비해 어느 정도를 돈을 빌려주겠냐 하는 '한도'와 관련이 있는 비율입니다.

주택은 종류가 참 많습니다.

우리가 가장 잘 아는 아파트부터 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 연립주택, 단독주택, 전원주택 등등 건축물대장에 규정지어진 담보의 종류가 있고요. 또 담보의 위치 역시 중요합니다.

강남 한복판에 있는 다가구주택과 충남 논산에 있는 다가구 주택은 같은 면적의 같은 건축년도라고 하더라도 인정되는 비율은 다르겠지요.

LTV는 담보물의 종류와 담보물의 위치에 따라 다 다르게 적용됩니다.

이건 금융기관마다 대동소이하고요. 예를 들어, 인천 남동구에 위치한 다세대주택은 60%의 LTV가 적용되어 1억 짜리 다세대주택이라면 6,000만원까지 담보가치를 인정해주고 이 금액만큼 대출이 가능하다는 말입니다.

단, 법적으로 지역별 소액보증금이라고 방 갯수만큼 소액보증금(서울 3,400만원 / 경기도 및 수도권 2,700만원 등)을 한도에서 차감하긴 하지만 MCI(Mortgage Credit Insurance)라는 보증보험에 가입하여 한도를 늘릴 수 있기에 LTV 비율을 곱한 값만큼을 통상적으로 은행에서 돈을 빌릴 수 있는 금액이라 보시면 되겠습니다.

####  DTI(Debt To Income = 총부채 상환비율) = [(담보대출 총원리금 납부액 + 기타대출 이자 부담금) / 연간 수입]
=> LTV는 집과 관련된 비율이었다면, DTI는 돈을 빌리는 '사람'과 관련된 내용입니다.

즉, 돈을 빌릴 사람의 수입에 비해 빌린 돈을 갚는거에 대한 부담이 어느정도 되는지를 판단할 수 있는 지표인데요.

위의 비율 계산식을 보면 일단 내가 이번에 A라는 집을 담보로 돈을 빌리려고 할 때 기간 대비 총 원리금(원금과 이자) 납부액과 이 주택담보대출 외에 내가 갖고있는 기존 대출(자동차 대출이라든가 신용대출이라든가 등등)의 '이자' 부담금을 합친 값을 총 연간 소득으로 나눠서 나오는 비율입니다.

이게 지금은 60%가 넘으면 대출이 어렵지만 현재 60%가 넘어도 대출이 가능한 여러 가지 예외(예를 들어, 수도권 기준 1억 이하의 소액대출은 DTI 60% 이상이라도 대출 가능 예외로 인정)가 있어 정말 대출을 많이 갖고 있는 분들이거나 소득이 아예 없는 분들이 아닌 이상 대부분 담보대출은 가능합니다.

정리하자면, DTI는 내가 이번에 주택 담보로 받을 대출에 대한 총 원리금 납부액과 다른 대출을의 '이자' 부담금을 더한걸 나의 연간 소득으로 나눈 비율을 뜻합니다.

#### DSR(총부채 원리금 상환비율) 새로 도입되는 대출 규제 지표,

앞서 설명해드린 LTV와 DTV 외에 또 다른 새로운 대출 규제 지표가 하나 더 대두되는게 있으니 바로 DSR(총부채 원리금 상환비율)입니다. DTI는 '총부채 상환비율'이라면 DSR은 여기에 <원리금>이라는 단어가 추가되어 '총부채 원리금 상환비율'인데요.

DSR(Debt Service Ratio = 총부채 원리금 상환비율) = [(담보대출 총 원리금 납부액 + 기타대출 '원리금' 부담금) / 연간수입] => DSR은 DTI에서 '실질적' 부채 부담 정도를 측정하기 위한 비율입니다.

기존엔 내가 지금 주택을 담보로 받으려는 대출 외에 다른 대출을 고려할 때 '이자 부담금'만 고려한게 DTI라면,

DSR은 내가 기존에 갖고있는 대출의 '원금'까지 고려해 '원금과 이자 부담금'을 고려하겠다는 수치입니다.

즉, 소득이 크게 늘지 않는 이상 계산식에서 차지하는 분자 값에 기존 대출의 이자 외에 원금까지 같이 고려되니 그 수치는 무척 높아지겠죠? 문재인 정부는 2019년에 적용하겠다 밝혔지만 2018년에 적용할 수도 있고 아직까진 어떻게 될지 모르겠지만 아무튼 DSR의 기준으로 대출을 더 많이 받으려면 소득이 높아야 하거나 기존에 갖고 있는 대출이 적어야 한다는 사실입니다.

◆ 원리금상환부담률(DSR; Debt Service Ratio, 이하 DSR)이란 원금상환액과 이자지급액의 합계를 해당 경제주체의 수입(소득)액으로 나눈 값을 말한다. 벌어들이는소득 또는 수입으로 채무 상환의무를 제대로 이행할 수 있는지 여부를 평가하는 지표다.

일례로 특정 경제주체가 벌어들이는 수입(소득)이 총 100원이고 이 중 원금과 이자로 갚아야 할 부담액이 총 20원이라면 DSR은 20%가 된다.

DSR은 경제주체가 누구냐에 따라 산출 방식이 조금씩 달라진다.

가계를 기준으로 하면 DSR은 원금상환액과 이자지급액의 합을 '가처분소득'으로나눠 계산되고, 반면 정부의 대외채무를 기준으로 하면 DSR은 외채원리금상환액을 '경상수입(소득)액'으로 나눠 산출된다.

전자는 특정 가계의 채무상환 능력을, 후자는 정부의 외채 상환 능력을 요약해 보여주는 셈이다.

최근 경제 주체들의 DSR은 금융시장 불안과 그로 인한 유동성 위기에 대한 우려때문에 점차 상승하는 모습을 보이고 있다.

한국은행이 지난 1일 발표한 금융안정보고서에 따르면 국내 주요 6개 은행에서 주택담보대출을 받은 가계들을 대상으로 산출한 DSR 값은 2005년 15.3%에서 2006년말19.3%, 2007년말 20.2%로 점차 높아졌다.

또 한국의 외채원리금 상환부담률은 2004년 10.6%, 2005년 9.8%, 2006년 7.4%, 2007년 6.9%로 점차 줄어들었지만 최근에 다시 상승세를 타고 있는 것으로 발표했다.

전문가들은 "한국의 외채구조 및 상환능력을 나타내는 대표 지표인 DSR이 신용경색에도 여전히 안정권에 머물 것"이라고 예상했다. 반면 "가계의 DSR 상승세는 가계의 소비를 줄이고 국내 경기에 악영향을 줄 수 있을 것"이라고 내다봤다.

[출처] [시사금융용어 3분 해설] 원리금상환부담률(DSR)|작성자 다솜

7월 말 일몰되는 LTV 및 DTI 완화 정책, 문재인 새정부의 향후 부동산 정책은..?

박근혜 정부에서 완화되었던 LTV와 DTI 완화 정책이 7월 말에 일몰되니 문재인 대통령은 빠른 시일 내에 LTV와 DTI에 대한 정책을 내놓으라고 실무진들에게 이야기 했다고 뉴스에 나왔는데요.

문재인 대통령의 대선 공약에선 현행 LTV, DTI 규제를 강화하겠다는 입장이었습니다.

우리나라의 가계부채의 내용을 보면 현재 은행권의 담보대출의 LTV 평균 비율은 50% 정도로 크게 담보가치 대비 많은 금액을 빌려준건 아니지만, 가계부채가 날로 늘어나고 있기에 이걸 잡으며 과열된 부동산 시장을 잡아 집값의 안정화를 추구하겠다는게 정책의 방향 같습니다.

하지만, 현재 부동산을 매수한 저같은 실수요자들의 경우 70%의 LTV로 계산해서 집을 매수하였기에 갑자기 50% 혹은 60%로 줄여버린다면 부동산 시장에 큰 혼란이 올 수 있습니다.

예를 들어, 제가 사는 집을 판 사람도 역시 보통 이전에 살던 집 보다 더 큰 집으로 이사를 갈 것이고 그 집은 당연히 더 비쌀 것이기에 대출을 끼고 갈때 LTV를 고려하고 샀을겁니다.

그런데 갑자기 주택담보대출 관련 규제를 강화해버린다면 이런 실제 잔금을 남겨 놓은 계약자들의 전국적인 숫자를 고려했을 때 대혼란이 올 수 있기에 순식간에 규제를 강화하긴 어려울 것이라 예상되고요.

아직까지 내각이 완전히 꾸려지지 않았음을 감안해도 7월 말에 일몰인 사안을 이렇게까지 시그널이 없다는건 '시그널이 없는 것 자체가 시그널'로 볼 수 있다고도 봅니다.

가계부채의 완화를 위해 규제를 강화하는건 맞지만 정말 집이 필요해서 집 한 채를 사는 실수요자들에겐 기존 LTV와 DTI 비율을 그대로 적용해가며 특정 과열 지구로 표방되는 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 및 다주택자에 대한 보유 및 양도세 강화 등의 정책으로 내놓지 않을까 싶습니다.(어디까지나 개인적인 의견입니다!)

     

지역별 맞춤 부동산 처방 나온다…강남·강동·서초구 '곡소리' 날까

정부가 부동산 과열 지역을 선별해 지역별 맞춤 처방에 나설 것으로 보인다.

이 때문에 최근 재건축 아파트 값이 급등하면서 뜨겁게 달아오른 서울 강남·강동·서초구 일대가 이번 대책의 타깃이 될 것이란 전망이 나오고 있다

뭐, 요새 유난히 언론에서 LTV니 DTI니 서울 주택가격이니 강남 집값이니 등등 하며 무수히 많은 뉴스들을 쏟아내고 있지만 정책이란게 한번에 극단적으로 갈 순 없는 것이고 기존 정책을 기준으로 얽혀있는 국민들도 고려해야 하기에 점차적으로 나아갈 것 같고요. 또 부동산 정책이란게 난제이기에 쉽게 건드리지 못하는 것도 있는 것 같습니다. 아무래도 여러 이해관계자들이 얽혀있는 섹터니까요.

아무튼 이번 포스팅으로 주택담보대출 관련 LTV와 DTI 그리고 DSR에 대해 이해가 가셨으면 좋겠습니다.

[출처] [공유​] 부동산 정책 @ LTV, DTI, DSR

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